Gayrimenkul Yatırımının Tam Zamanı

Çağrı Bozay / Hürriyet Emlak Satış Direktörü-Projeland YK Üyesi

Çağrı Bozay kimdir?
Hürriyet Emlak’ta, Satış Kanallarından Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı görevini ve aynı zamanda birinci el projeler konusunda uzman Projeland firmasının da Yönetim Kurulu üyeliğini yürütmekteyim.

Hürriyet Emlak ekibine katılmadan önce, Avansas.com’un kuruluş ve büyüme sürecinde Satış Kanallarından Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yaptım.

Lisans eğitimimi Başkent Üniversitesi İşletme bölümünde tamamladım ve profesyonel kariyerime 2001 yılında DHL Express Türkiye’de Satış Yetkilisi olarak başladım. DHL Express’te yaklaşık 7 sene içerisinde Bölge Satış Müdürlüğü, Teknoloji ve Otomotiv Sektöründen Sorumlu Özel Müşteriler Müdürlüğü ve son olarak da Grup Satış Müdürlüğü pozisyonlarında bulundum.

2008 yılında Monster.com’a Türkiye Satış Direktörü olarak katıldım ve 2011 yılında Güneydoğu Avrupa Bölgesinden Sorumlu Satış Direktörülüğü’ne terfi ettim. İki sene süresince bu görevi sürdürdükten sonra Avansas.com’a transfer oldum.

“Canlanan Emlak Sektörü, Tüm Sektörlere Hareket Getirecek”

Yatırım yapacaklar için Türkiye’de hangi şehirler değerlenecek?
Her ay açıkladığımız endeks verilerine göre, Haziran ayında gayrimenkul piyasasında yaşanan hareketlilik son 6 ayın ortalamasının üzerine çıktı. 5 büyük ilimiz içerisinde İstanbul’daki veriler özellikle dikkat çekiyor. İstanbul genelindeki ortalamaya göre son 6 ay içerisinde satılıklarda yüzde 12 ve kiralıklarda ise yüzde 3 seviyesinde artış görüldü. İstanbul’un en çok artış gösteren ilçeleri Beykoz, Eyüp ve Beşiktaş oldu. Ankara’da Yenimahalle, İzmir’de ise Foça en çok artış yakalayan ilçeler arasına girdi. Öte yandan 6 aylık ortalamada fiyatların yüzde 1 düştüğü Çeşme ise genel anlamda en büyük sürprizi yaptı.

Satılık konut fiyatlarında İstanbul yüzde 12 artışla 5 büyük il içerisinde son 6 ayda en fazla yükselişin yaşandığı şehir oldu. İstanbul’u Ocak ve Haziran 2018 arasındaki yüzde 4 artış oranıyla İzmir, Bursa ve Antalya takip etti. Aynı dönemde Ankara’daki artış seviyesi ise yüzde 2’de kaldı. Öte yandan Ankara’da Beypazarı, Elmadağ ve Akyurt’taki düşüşler de dikkat çekti.

Türkiye geneline bakıldığında ise son dönemde devam eden trendin geçerliliğini koruduğu gözlendi. Geçtiğimiz Ocak ayından Haziran ayının sonuna kadar olan 6 aylık dönem içerisinde Türkiye genelinde satılık konutlarda fiyat artış oranı metrekare başına yüzde 9 ve kiralık konutlardaki artış oranı ise yüzde 6,7 olarak gerçekleşti. Foça, Karaburun, Kemer gibi yazlık bölgelerde artışların devam ettiği, tatil bölgeleri olarak bilinen sahil kasabalarının birçoğunda yazın ilerlemesiyle beraber artışlar görüldü.

7 Milyar Liralık Konut Satışı Gerçekleşecek

Şu an birikimi olup yatırım yapmak isteyenler ne zaman yatırım yapmalılar? Konut fiyatlarında nasıl bir değişiklik yaşanacak?
Bu konuda net olarak doğru zamanın içinden geçtiğimizi söyleyebilirim. Gerek devlet teşvikleri ile yapılan indirimler, gerekse de inşaat firmalarının birinci elde yaptıkları kampanyalar çok nadir olarak rastladığımız kaçırılmayacak fırsatlar. Bu aşamada kısa dönemli kazanç sağlayacak (faiz, döviz vb) finansal enstrümanların büyüsüne kapılmak yerine uzun dönemde çok yüksek kâr edebilecekleri bu fırsatları değerlendirenler yarının büyük kazananları olacaklar.


Konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1,2’den yüzde 0,98’e indirilmesiyle yaklaşık 7 milyar liralık konut satışı gerçekleşeceğini öngörüyoruz. 500 bin liraya kadar olan konutlarda gidilen faiz indirimi ile bekle-gör konumundaki potansiyel alıcıların alıma geçeceğini düşünmekteyiz.

KDV oranlarının yüzde 18’den 8’e, tapu harçlarının yüzde 4’ten 3’e indirilmesinin yanı sıra konut kredisi faizlerinin de yüzde 0,98’e düşürülmesi ile 500 bin liralık bir konutta toplamda 150 bin liraya varan kâr elde edilebilecek, canlanan emlak sektörünün tüm sektörlere hareket getireceğine inanıyoruz.

Konut fiyatları önümüzdeki 6 ay içerisinde çok değişmeyecek

Yaz dönemini geride bıraktık, önümüzdeki kış dönemi boyunca gayrimenkul fiyatlarında değişiklikler bekleniyor mu?
Sene sonuna kadar mevcut kampanyaların ve devlet teşviğinin devam edeceğini öngörüyoruz. Bu nedenlerle fiyatların önümüzdeki 6 ay içerisinde çok değişmeyeceğini söyleyebiliriz. Arsa ve konut dağılımında sezonsal bir etki olarak yer değiştirmeler olabilir ancak bunun fiyatlamaya etkisinin olacağını öngörmüyoruz. Tabi ki birinci el piyasasında döviz kuru, faiz dengesi bu noktada asıl belirleyici faktör olacaktır.

Yabancı yatırımcı arttı mı? Yabancı yatırımcılar en çok hangi şehirleri tercih ediyor?
Son 3 senelik verileri incelediğimizde genellikle toplam konut satışlarının %1.7 – %2’sinin yabancılara satıştan geldiğini görebiliriz. Son açıklanan Haziran ayı verilerinde markalı konut satışlarının %10’nunun yabancılara satıştan oluştuğunu bunda da döviz kurlarındaki artışın etkili olduğunu söyleyebiliriz. Yabancıların, İstanbul, Antalya, Bursa, Sakarya ve Muğla başta olmak üzere doğa ve denizin olduğu yerleri daha çok tercih ettiğini gözlemliyoruz. Bu noktada yerli yatırımcılarla benzer bir motivasyon taşıdıklarını görüyoruz.

İstanbul’u tercih edenler arasında hangi ülkeler ilk sıralarda yer alıyor?
Irak, Suudi Arabistan, Katar, Ürdün ve Rusya ilk sıralardan yer almakta. Kardeş ülkemiz Azerbaycan da ilk 10 arasında diyebiliriz.

Son 5 yıla baktığımızda İstanbul ev fiyatlarında nasıl bir değişim görülüyor? Bu değişimin sebepleri nelerdir?
Son 5 yılda fiyatların artan talepler ile birlikte 2017 ortalarına kadar ciddi oranda yükseldiğini ancak sonrasında gelişen ekonomik ve siyasi konjönktür sebebiyle son 1 sene içerisinde %10 ile %20 arasında gerilediğini söyeleyebiliriz. Bu nedenle şu anda Türkiye’den yatırım için gayrimenkul alacakların gelecekte çok ciddi kazançlar elde edeceğini öngörüyoruz.

İmar Barışının gayrimenkul sektörüne etkileri neler olacak?
Büyükşehirler başta olmak üzere inşa edilmiş fakat kullanım, ruhsat ve imar izni alamamış tahminen 12-13 milyon civarında konut bulunuyor. Bu konutların tamamı ya da büyük bir kısmı İmar Barışı’ndan faydalanabilecek. En çok kaçak yapı İstanbul şehrinde bulunuyor. İmar Barışı kısa vadede ortalama 60 milyar liralık bir vergi girişi sağlayacak ve bu girdinin kısa vadede ülke ekonomisine güç katacağını, uzun vadede ise yatırımcıları gayrimenkul sektörüne çekeceğini düşünüyorum. İmar Barışı ve KDV indirimi istihdamda da ciddi bir artış yaratacak, İmar Barışı ile elde edilecek ortalama 150 milyar liralık kaynağın kentsel dönüşüm için harcanacağını ve bu kaynağın yine sektör içinde değerlendirileceğini bekliyoruz.

“Teknoloji hızla ilerlerken emlak sektörünün de bundan nasibini almaması mümkün değil”

Uzun vadede gayrimenkul sektörüne dair neler öngörüyorsunuz, satıcı ve alıcıları neler bekliyor?
Konut teslimlerinde yüzde 18 yerine yüzde 8 KDV uygulanacağının açıklanmasının ardından, İmar Barışı ve konut kredilerinin düşürülmesi ile hareketlenme yaşanan gayrimenkul sektörünün ekonomiye 150 milyar liralık bir kaynak yaratacağını öngörmekteyiz. Mevcut durumda sektörde oluşan arz fazlasının kısa sürede eriyerek yeni projelerin de esen bu olumlu rüzgarla daha da kuvvetleneceğini söyleyebilirim.

Bundan 15 yıl önce gayrimenkul pazarı çok farklı bir durumdaydı. Gayrimenkul ilanları, klasörlerdeki dosyalara gömülü vaziyetteyken emlak arayanlar günümüze kıyasla çok daha fazla yer gezmek zorundaydı. Ama şimdi emlak ilanlarına akıllı telefonlar üzerinden dakikalar içerisinde ulaşabilme olanağımız var. Dijital gelişmeler, insanlara bütün kapılarını açmış durumda. Artık bir ev veya iş yeri bulmak çok kolay. Emlak arayışını dijitale çevirip satılık ve kiralık ilanları internet üzerinden takip edenlerin sayısı giderek artıyor. Buna bağlı olarak, emlak ofisleri ve mülk sahipleri de Hürriyet Emlak’taki ilanları sayesinde 2-3 kat daha fazla satış gerçekleştirebiliyor.

Emlak sektöründe son zamanlarda VR teknolojisi çok konuşuluyor. Sanal gerçeklik gözlüklerinin gelişmesiyle birlikte kullanım oranları da hayli arttı. Artık satın almak veya kiralamak istediğimiz bir daireyi sanal ortamda 360 derece fotoğraflar sayesinde turlamakla kalmayacak, VR gözlüklerle daha gerçek bir deneyim yaşayabileceğiz. Otomasyon, algoritmalar ve yapay zekâ gibi teknolojik çözümlerle birlikte emlak sektörü çok farklı bir noktaya taşınacak. Sektörde verilerin daha efektif bir biçimde yorumlanması; bu verilerin daha hızlı yaygınlaşması, yeni iletişim ve etkileşim olanaklarının sağlanması ile birlikte emlak sektöründeki yatırımlar da artacak. Zaten teknoloji hızla ilerlerken emlak sektörünün de bundan nasibini almaması mümkün değil.

“Türkiye’de emlak, hâlâ en kârlı yatırımlardan biri”

Yatırım yaparken nelere dikkat edilmeli?
Yatırımcı profilleri için en önemli unsur yatırım yapacakları gayrimenkulün gelecekte ne kadar kazandırma potansiyeli olduğu ile doğru orantılıdır. Gayrimenkul çevresindeki devlet yatırımlarının neler olduğu, (ulaşım, çevre düzenleme vs.) kentsel dönüşüm projesi içerisinde yer alıp almadığı veya istatistiki olarak geçmişte ne kadar kazanırdığı gibi faktörler yatırımcıların kararlarında belirleyici unsurdur. Bu unsurlar nedeniyle zaman zaman birinci el yatırımlar zaman zaman da ikinci el yatırımlar daha kazançlıdır.

Muhitin nasıl olduğu, ulaşım imkânları, konut fiyatı, bulunduğu kat, kullanılan malzeme ilk akla gelen kriterler. Ancak bina yaşı, deprem hassasiyeti açısından büyük önem taşıyor. İnsanlar, ev satın alırken artık daha bilinçli davranıyor. Yakın zamanda, ev arayanların bina yaşı ile ilgili tercihlerini incelemiştik. Buradan çıkan sonuç, 5 yıldan yaşlı evlerin daha az talep gördüğüydü. Türkiye genelinde satılık ve kiralık ev arayanların yüzde 38’i 0-5 yaş aralığındaki binalarda yaşamak istiyor. Kalan yüzde 32’si 5-10 yaş aralığındaki evleri, yüzde 17’si 10-15 yaş aralığındaki evleri, yüzde 13’ü ise 15’ten daha yaşlı evleri inceliyor. Özellikle deprem bölgelerinde yeni bina tercihi daha ağır basıyor.

Emlak yatırımı yıllardır hiçbir değişimden etkilenmeden en çok kazanç elde edilen yatırım türlerinden biri oldu. Türkiye’de emlak, hâlâ en kârlı yatırımlardan biri olarak kabul ediliyor. Yoğun nüfus artışı, yeni projeler, yabancı yatırımcılar ve konut kredisinde faiz oranlarının düşmesi yatırımcıların ilgisini çekiyor.

Gayrimenkulünü değerlendirmek isteyenlere neler tavsiye ediyorsunuz?
Yatırımcılar veya kendi hayal ettiği evininin sahibi olmak istyen kişiler daha önce çalıştıkları gayrimenkul danışmanları ve emlak ofislerine danışarak bu fırsatları detaylı olarak inceleyebilir ve hiçbir kaygı duymadan daha iyi bir alternatif yatırıma yönelebilirler. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli unsur yatırımcıların bu konuda tecrübe sahibi, bilgili kişiler ile çalışmaları ve almayı düşündükleri gayrimenkullerin gelecek değerlemeleri ile ilgili net bilgiler üzerine karar vermeleri olacaktır.

“Kadınların iş hayatına kattıkları değer ve vizyon, tüm kurumlar için çok önemli”

TurkAz Magazine olarak, kadının ekonomiye katılmasını destekliyoruz. Siz “iş yaşamında kadını” nasıl yorumluyorsunuz?
Biz, hem bağlı bulunduğumuz grubumuz hem de Hürriyet Emlak olarak bu konuda büyük hassasiyet gösteriyoruz. İşe alımlarımızda ve terfi süreçlerimizde kadın ve erkek dağılımını eşit olarak yapmaya gayret ediyoruz. Kadınların iş hayatına kattıkları değer ve vizyonun tüm kurumlar için çok önemli ve fark yaratan bir unsur olduğu aşikar. Cinsiyet eşitsizliğinin iş hayatı içerisinde yer almaması gerektiğini ve kadın ile erkeğin aynı şartlar ve haklar ile faaliyet göstermesi gerektiğini düşünüyorum.

Türkiye-Azerbaycan arasında köprü olmayı hedefliyoruz. Türkiye-Azerbaycan dostluğu hakkında neler söyleyeceksiniz?
Azerbaycan ve Türkiye, Avrupa ve Asya’yı birbirine bağlayan iki önemli kardeş ülkedir. Azerbaycan her zaman Türkiye’nin çıkarlarını kendi çıkarı gibi korurken, Türkiye de Azerbaycan’ın ulusal çıkarlarını kendi çıkarları gibi korumaya devam edecektir. Tüm sektörlerde olduğu gibi karşılıklı olarak ekonomilerimizi güçlendirmek için gayrimenkul sektöründe de omuz omuza olmaya gayret göstermeliyiz. Hürriyet Emlak olarak bugüne kadar Türk yatırımcıları Azerbaycan’daki yatırım fırsatları ile ilgili bilgilendirmeye ve yönlendirmeye çalıştık. Bundan sonrasında da aynı şevk ve arzu ile bu konuda çaba göstermeye devam ediyor olacağız. Aynı şekilde Azerbaycanlı kardeşlerimizden de beklentimiz kardeş ülke Türkiye’de hem kendilerinin kazançlı çıkacağı hem de Türkiye’ye kazandıracakları yatırımlarına eskisinden daha güçlü devam etmeleridir. Bu konuda da her zaman bizlerden destek alabilirler.

Hayata dair temel felsefeniz var mı?
Kendimi, ailem ve sevdiklerim ile sanki son günümmüş gibi yaşamayı ilke edinmiş ve beni özleyecek insanlar biriktirmeye çalışan biri olarak tanımlayabilirim. Bu dünyadan götüreceğimiz tek bir şey var o da geride bıraktıklarımız.

Çalışma ortamınızda yanınızdan ayırmadığınız, vazgeçemediğiniz bir şeyiniz var mı?
Telefonum diyebilirim. Pozisyonum gereği yoğun üst düzey toplantılar ve görüşmeler arasında 150 kişilik bir organizasyonu yönetmeye çalışmam sebebiyle her işi mobil bir şekilde çözmeye çalışıyorum. Bu da telefonum ve powerbank’i her daim yanımda bulundurmamı gerektiriyor.

Sizi anlatan üç kelime…
Enerjik, pozitif ve sabırsız.

No Comments Yet

Comments are closed

Turkaz Magazine dijital dergi platformudur.
Hello. Add your message here.